Mittwoch, 18. November 2015

Reservierungsvereinbarungen

Eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg · Urteil vom 2. April 2015 · Az. 235 C 33/15) gibt mal wieder Anlass über die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen nachzudenken:


In der Praxis trifft man immer wieder Reservierungsvereinbarungen an, die etwa nachstehenden Wortlaut haben:
„Als Reservierungsgebühr von Käuferseite haben sich  ……….. und der/die Käufer auf 500,- Euro geeinigt, die auf die Käuferprovision nach Notarvertragsabschluss angerechnet wird. Als Reservierung wird vereinbart, dass das Immobilienangebot bis zum Ablauf dieser Vereinbarung nicht mehr in Printmedien beworben und mit weiteren Kaufinteressenten besichtigt wird. Der Exposéversand an weitere Interessenten wird bis zum Ablauf dieser Reservierung aufgeschoben, das Immobilienangebot wird im Internet jedoch bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages weiterhin veröffentlicht. Das Haus soll bis zum … reserviert werden für … „
Die Reservierungsgebühr soll für den Makler das Risiko absichern, möglicherweise umfangreich tätig geworden zu sein und mangels späteren Abschlusses eines Hauptvertrages trotzdem leer auszugehen. Der Kunde wiederum braucht gegebenenfalls noch etwas Zeit, weil er zwar durch den Makler ein passendes Objekt gefunden hat, die Finanzierungsfragen aber noch nicht geklärt sind. Der Abschluss einer Reservierungsvereinbarung kann also durchaus im Interesse beider Parteien liegen. Nur: ist eine derartige Vereinbarung überhaupt wirksam?

Nach § 652 BGB erhält der Makler seine Vergütung für eine erfolgreiche Maklertätigkeit. Durch die Reservierungsvereinbarung lässt er sich aber ein Entgeld dafür versprechen, dass er seine Nachweis- und/oder Vermittlungsbemühungen zumindest zeitweilig einstellt. Da sie also dem gesetzgeberischen Leitbild widerspricht, kann sie in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers nicht wirksam vereinbart werden (BGH, NJW 1988,1716,1718;OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; OLGStuttgart, NJW-RR 1996, 822). Stets ist also eine zusätzliche, eigenständige vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent erforderlich.

Die Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Andernfalls ist sie nach § 138 BGB nichtig (BGH, NJW 1988,1716,1718).

Unter Umständen kann eine Reservierungsvereinbarung auch formnichtig sein. Wird nämlich durch die Höhe der versprochenen Reservierungsgebühr ein direkter oder indirekter Druck auf den Kaufinteressenten zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt, so dass dessen Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt wird, bedarf diese Vereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Rechtsprechung zieht die Grenze hier bei  10 bis 15 % der bei Abschluss des angestrebten Kaufvertrages zu zahlenden Provision liegt (BGH NJW 1988, 1716; BGH NJW 1987, 54; AG Hamburg ZMR 2006 S. 80).
Teilweise wird darüber hinaus verlangt, dass der Makler über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen muss, um sich überhaupt wirksam eine Reservierungsgebühr versprechen zu lassen (Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht 5. Auflage, Rd. 843). Denn ansonsten würde der Makler dem Kaufinteressenten eine Reservierungsmöglichkeit  vortäuschen, die er rechtlich gar nicht hat. Allerdings kann der Makler auch bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag einen eigenmächtigen Verkauf des Verkäufers nicht verhindern. Insoweit unterscheidet sich die Lage nicht von einem einfachen Makleralleinauftrag. Aber zumindest dessen Vorliegen wird man verlangen müssen.

Fazit: Reservierungsvereinbarungen können durchaus interessengerecht sein. Allerdings sind sie mit einigen rechtlichen Fallklippen versehen. Um unnötige Risiken auszuschließen, sollte die Reservierungsgebühr unter 10% der zu erwartenden Provision liegen. Die Vereinbarung muss zeitlich befristet sein und der Makler sollte über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen.

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